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干货|司法拍卖之法拍房竞拍流程及注意事项
2019-09-17


房价普遍高企,通过司法拍卖淘房,不再是一件新鲜事,但是,“捡漏有风险,下手需谨慎”这一块常常是专业人士才会触碰到的领域,那么来看看我们制定的北京法拍房具体参拍流程及注意事项:



第一步,确定参拍标的,与我公司签署竞买服务协议,每个拍卖标的,我公司只签署一名竞买客户,确保诚意客户以低价竞拍成功。


第二步,由拍卖负责人协助下,竞买人首先在法院监管的司法拍卖平台注册账号,并通过实名认证,实名认证之后由拍卖负责人协助进行缴纳保证金,支付成功后,系统将为竞买人授权并分配竞拍号。


第三步,缴纳保证金时,个人提交最好招商银行,务必携带U盾、网银方可提交保证金。


第四步、在拍卖负责人协助下竞买人在标的物详情页面确认出价金额,价高者得。


①拍卖成交后:买受人交纳的保证金充抵价款,支付我方约定比例服务费用。


②未成交竞买人:交纳的保证金在三日内自动退还原支付账户里(无任何费用)签署竞买协议自动解除。


第五步、需要贷款的客户,我司贷款部门协助买受人拍卖进行银行资质预审,竞拍成功后准备好贷款相关材料,去银行进行面签,首付款支付到法院后,担保公司出示担保函,银行5-7天内尾款支付到法院指定账户。


第六步、拍卖结束后,最高应价者成为该拍卖标的物的买受人,买受人信息在司法拍卖平台上公示。拍卖负责人协助买受人应在法院规定的时间内将剩余价款支付到法院指定账户(抛去保证金,剩余房款可线下支付)。


第七步、付清拍卖款项后,法院出具拍卖成交确认书、民事裁定书、协助执行通知书等。我司权证部门专员协助买受人凭相关文书办理房产缴税过户事宜。北京司法拍卖相关的税费标准是(首套房90平米以下缴纳成交价1%契税,首套房90平米以上缴纳成交价1.5%契税,二套房统一成交价3%契税。只需缴纳契税)


第八步、取得不动产权证后,我司腾退部门向法院申请强执手续,对占用方进行刑事拘留,协助法院/公安办理房屋清退腾空事宜,腾退部门确保可安全交付后,拍卖负责人将房屋交付给竞买人,竞买人支付剩余部分担保服务费。


流程我们熟悉了,就到了大家最关注的的法拍房存在什么风险!



购买法拍房,拍前调查至关重要,很多人忽略了这一环节,导致拍完后悔。


法拍房一般存在以下风险:


A.拍卖房的房产属性。包括年限、土地出让性质、是否拿到房产证,如果土地是划拨的,二次交易时还要补交土地出让金,如果是预售房,由于不能立刻拿到房产证,可能还面临着二次纠纷.


B.拍卖房产的产权共有情况。比如夫妻双方共有产权;是否有第一债权人之外的其他债权人,如长期租赁合同;是否被其它机构查封。


C.拍卖房产是否有抵押,如果有抵押,要了解清楚是否可以办理解押,如果无法解押,未来可能面临相应的债务偿还风险。


D.拍卖房是否有大量税费和欠费。包括土地增值税、个税、契税、物业费、取暖费、水电费等。同时也要查看房屋现状和破坏状况,否则未来可能会因修缮需要大量支出,有的拍卖房可以现场查看,部分则因为种种原因无法实地察看。


E.拍卖房是否带有租约。《合同法》规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。如果竞买人拍下带20年租约的房产,原债权人以有租约为由拒绝交接,情况将非常复杂。


小至提示:竞买者可以自行了解相关情况,如果觉得麻烦或者不太确定情况是否属实,可以委托相关专业辅助机构进行查询。


4.出价技巧


很多法拍房拍出比市场价还高的价格,是因为竞价人的心态所致,大家你追我赶,满足了一时的痛快,到头来却后悔莫及。


小至提示:竞拍前给自己定一个限价,超出这个价位及时收手。竞拍时不必立即压价,在5分钟延时周期内随机应变。


5.清场交付问题。


网络挂牌的法拍房有四个主要来源,一是按揭违约,二是民间借贷违约,三是司法没收,四是无主房产。


最清白的房子就是按揭违约,原房产证和土地证在银行手里,拿法院成交书后去取,还有钥匙,方便过户。


最麻烦的就是个人纠纷,后期如果有其他债主上门讨债夜长梦多。


需要特别注意的是,法拍房成交后,法院不会负责清场


小至提示:在竞拍前,必须弄清楚房产的居住现状,万一遇到“老赖”只能走法律程序,也可委托专业辅助机构办理协助过户。





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