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法拍房的注意事项
2019-09-04

随着网络司法拍卖的兴起,

网络司法拍卖房子成了购房一族的新选择。

但网络司法拍卖竞得房产的风险却也不少,

在房产市场上,

网络司法拍卖房产的起拍价比同地段、

同面积的二手房价格要低很多

让购房者觉得有利可图,

但是广大购房者对于法拍房

背后的风险有了解吗?

今天小编带你

深度了解网络司法拍卖,

解读网络司法拍卖的

八大注意事项。

“由于强制执行司法拍卖的物业的产权关系相对普通二手物业复杂。拍卖前参拍人要充分了解标的物的所有权状况、现状,了解产权人、债务人、承租人、实际所有人等各种关系,认真审核拟参拍物业的交易过户流程、过户需缴纳的税费等情况。”法媒银工作室网拍小组成员说,想要购买法拍房,就得先对以下八大注意事项有详细了解。

1

实地看样

房产标的情况以实际现状为准(包括但不限于地理位置、房屋结构及附属设施、房屋实际用途、装修情况、周边配套、物业服务、水电气、小区环境等),请务必实地看样,详细了解。

2

腾房

有人居住或放置物品的房产,需竞买人自行确认是否存在腾退障碍,处置机构如注明“不交吉(法院不负责清腾房屋)”或以其他形式在拍卖公告、须知里表示不负责清腾房屋,则买受人需自行想办法处理。

3

租赁

如房屋有租赁则过户后租赁并不自然解除,如房屋存有有效租赁,拍下过户后该租赁关系并不自然解除,需竞买人提前确认清楚租赁关系处置方式。如果需要解除有效租赁、变更租赁条件等,需竞买人自己确认是否存在障碍,是否需要承担额外费用等。

 真实案例:某房产标的公告写明房屋“租赁期19年”,竞买人参拍前未仔细阅读公告了解清楚,拍下后,去办理手续时发现租赁合同无法解除,无奈竞买人等不了19年只能放弃此标的物,损失保证金20万。

4

税费

房产过户税费可能因房屋用途(住宅或非住宅等)、买卖双方身份(个人或企业)、房屋面积和买方拥有房产数量、房屋交易年限、当地房产政策等存在较大差异,请务必提前确认税费金额及承担方。除税收外,房产还可能存在欠缴的物业、水电气暖等费用,需竞买人自行了解由谁来承担,逐一核实确认。

5

土地性质

  如房产土地为划拨性质,无法正常过户,例如经济适用房。按各地政策,过户可能需额外申请政府审批同意并额外缴纳土地出让金。

  真实案例:处置机构在描述中说明土地性质是划拨,竞买人并未发现,也并不了解,拍下后去办理过户时,发现土地性质是划拨,无法过户,如需过户,需要申请政府审批同意并缴纳土地出让金,最终该名买受人选择放弃保证金。

6

限购

在有限购政策城市,如竞买人不符合限购政策要求,则可能无法过户。

  目前部分城市即便有限购政策,通过司法拍卖购买却不受限购政策影响,目前我们了解到的政策是:北京、广州、深圳、佛山、厦门、济南、南京、石家庄、东莞、珠海、三亚需遵循当地限购政策;嘉兴地区外地户口需遵循当地限购政策(仅供参考,具体还以当地房管局政策为准)。

  真实案例:客户是山西人,通过司法拍卖买了海南的房产,想着用于投资,买下后发现因为限购,无法办理过户,无奈只能放弃保证金。

7

抵押

部分城市房产如抵押未解除则无法过户,请务必提前核实解除抵押及过户流程。

8

产权归属

 买房子最关心的就是产权归属,部分法拍房可能在未交付、存在产权共有人的情况下拍卖或者前房主根本没有取得产权证,没有取得房屋产权证就需要看是否在房管局合同备案。而过户这个问题不在法院拍卖管理范围内,由买受人自行解决,就可能出现无法过户的情况。

所以

面对诸多问题

购买法拍房一定要三思而后行

,如果拍中反悔拒绝缴纳剩余房款,

保证金将无法退还。

并且不是所有的法拍房都能贷款,

在拍卖前一定要确认房屋的

实际情况及付款方式和时限。

对于法院的“不交吉”(法院不负责清腾房屋)

拍卖要有心理准备,

可能要面对无法及时入住的情况。


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